確定測量の費用は、不動産と節税対策で相殺する

確定測量の費用相場を調べる人達は、測量会社等からの見積額が正しいかを確かめたいのだと思います。

実際のところ、大抵の場合、測量会社から出てくる見積額はどこも同じようなものです。これは、各社の見積基準がそう変わらないからです。

ですから、特殊な事情がない限りは、どこに依頼してもそれほど大きなコスト差が生まれる事はありません。

そもそも測量費用は高額なものなので、むしろこの費用をどう捻出するかや、どう相殺するのかといった視点の方が重要です。

つまり、測量会社に対して費用を値切るのではなく、相続対策の中でその費用を生み出す発想を持つ事が大切だということです。

この記事がそんなヒントになれば幸いです。

 

測量会社の選び方

確定測量現況測量は、不動産業者やコンサルティング会社等から紹介された業者に依頼することが殆どです。

この為、ご自身で選別をする機会は少ないかもしれませんが、念のために選別ポイント等をご紹介しておきます。

 

結論から申し上げれば、費用については各社(依頼先)での差は殆どありません。

ですから、測量会社の選別をするとしたら、その他の部分で判断することになります。

 

私の経験からのお話にはなりますが、測量会社は「担当者で選ぶ」というのが実際のところです。

担当者の人柄や、スピード感がとても大事だと思います。

 

測量の仕事は、境界の確定状況等によって、数カ月の期間を要する場合もあります。

また、トラブル(境界のもめ事)等も起こりやすい仕事ですので、進捗状況の連絡を取り合う事も重要です。

 

以前、このような共有作業をスムーズにできない担当者に当たった事があるのですが、大変に大きなストレスを抱える結果となりました。

連絡を面倒くさがるとか、忙しすぎて定期報告ができないという担当者は、近隣などへの交渉能力も低いと見た方が良いでしょう。

 

ADVICE YOUでは、どんな業種と提携する際にも、担当者の人柄を最重要視しています。

結局のところ、担当者がマトモな人なら安心して仕事を依頼できますし、クライアント側にとっても有益な事だからです。

 

依頼先を会社の大小等で依頼先を選ぶ人もいますが、やはり最後は個人単位での『人柄』が大切だと思います。

ご要望があれば、無料(ボランティア対応)で良い測量会社をご紹介しますので、お気軽にお問合せください。(東京周辺で測量会社を探している方)

 

相続対策での費用相殺

測量の費用(特に確定測量)は、一般の感覚からすると高額なものになります。

通常は、不動産を売却する直前に測量を行うことになりますので、測量費用の支払いが先行することも珍しくありません。

 

人によっては、大きな費用負担となることもあるので、測量費用の捻出は頭の痛い問題です。

 

ADVICE YOUの相続税対策サポートは、税理士やコンサルタントの知恵をフル稼働し、このような費用分を相続税対策で捻出することを最優先します。

具体的なノウハウを伴うので公開を差し控えますが、合法的に現金資産を捻出する知恵を使い、出来る限り負担を小さく(又は無料化)します。

 

この為、私達(ADVICE YOU)は、クライアントから「測量費用が高い」と言われたことがありません。

測量費用にお悩みがある方は、お気軽にご相談ください。

 

不動産売却額による相殺

確定測量の費用を相殺する方法の1つは、不動産売却時の売却額を増やす事です。

例えば、どこの不動産業者に相談しても2千万円でしか売れない物件が、3千万円で売れたとしたら、測量費用なんて気になりませんよね?

 

実際には、独自の売却方法によって、300~700万円程度の違いが出るケースが多いです。

ADVICE YOUの売却ルート(手法)をご利用いただければ、このような相殺ができる可能性が高いです。

 

節税対策による相殺

相続税対策としての対策を組み合わせていき、将来に発生する相続税を最小限にするプランを実行すると、測量費用をカバーできるだけの効果が見込める場合があります。

総資産が8千万円~1億円以上のご家庭の場合、確定測量の費用分を上回る相殺ができる可能性が高いです。

総資産1億円以下のケースは、無料で診断できますので、お気軽にお問合せください。(完全予約制です)

 

測量をするタイミング

測量については、「いつ行ったら良いのか」という迷いもあることでしょう。

大抵の場合、不動産の売却時に測量を行うことになりますが、本来はもっと事前にやっておくのが理想的な作業です。

 

前もって測量を完了しておけば、どんな建物が建てられる土地なのか正確に検討できるようになりますから、売却活動にも有利です。

それに、測量をすることによって「知らなかった事実」が判明することもあります。

 

正確な面積(境界等)が分からない土地は、安心して買うことができませんよね。

ですから、決済日までに測量をして引き渡すのが一般的です。

 

とはいえ、測量を先行する際にはいくつか注意点等もありますので、簡単にご紹介しておきたいと思います。

 

固定資産税への影響を考慮

意外に感じられるかもしれませんが、測量を行った結果、登記簿に記載されていた面積と差異が出ることは珍しい事ではありません。

測量精度も時代と共に変わっていますし、そもそも登記簿の記録が不正確だったというケースもあるからです。

昔はパソコンもありませんでしたから、錯誤等も多かったわけですね。

 

このように、実際の土地の大きさが測量によって変わることを、業界では「縄伸びとか「縄縮み」等と呼びます。

登記簿面積よりも土地が大きかった場合は、「縄伸びした」等と表現されます。

 

土地が大きいことが判明すると、「土地の固定資産税はどうなるの?」という心配も出てきます。

地積更正登記のタイミングが関係してくる話ですので、専門家(税理士等)との連携も大切です。

 

ADVICE YOUでは、確定測量による固定資産税の増加が起こらないよう、入念に計画をしてお話を進めていきますので、ご安心ください。

臨機応変な対応ができることも、依頼先の選別において大変重要な部分です。

 

広い土地ほど測量すべき

地主様等が所有する土地の場合、500㎡を超えるような広大地を所有している場合があります。

このような土地は、普通(一般人)に売却をすることが困難ですので、建売業者やマンション業者等に土地を買ってもらうことになる事が多いです。

 

業者が仕入れとして土地を購入する場合には、原則として確定測量が必須(購入条件)となります。

このような広大地を購入する業者側では、入念な検討(事業計画)が必要になるからです。

 

具体的には、『区画割』という土地の分割想定をする作業を行い、建物の積算等まで行います。

つまり、正確な測量図が無い状態では、きちんとした査定額を出してもらえない可能性が高まるのです。

 

また、相続税を支払うことができず、土地を物納する場合にも確定測量が完了していることが必須事項とされます。

このように、いつか確定測量をすることになる土地については、出来るだけ早く動いておくのが正解なのです。

 

早期実行によるメリットの具体例

あるクライアントの実例から、確定測量の早期実行によって生まれたメリットをご紹介したいと思います。

このクライアントは、相続税対策を早めにしていく決断をされ、ADVICE YOUの相続税対策サポートをご利用されました。

 

財産目録を作成し、不動産の選別をしていく中で、広大地についてのお悩み等がある事が分かりました。

そこで、確定測量の必要性と早期実行をお勧めし、しっかりと準備をしていくことを提案しました。

 

確定測量費用は、約240万円と高額なものでしたが、ADVICE YOUの相続税対策サポートによって、これを遥に上回る税削減ができたため、問題なく実行することができました。

これだけでもメリットを感じていただけたとは思いますが、このケースでは更に以下のようなメリットが生じた為、クライアントにも大変感謝されました。

 

時間と心労の解消メリット

測量の作業には、1~2カ月程度の時間が必要になることが常です。

しかも、具体的な調査等が始まってからでないと分からない部分もたくさんあります。

 

先程の事例では、特殊な事情で公図が存在せず、境界確定ができるかどうかも分からない状態であることが判明し、少なく見積もっても半年はかかるというケースでした。

実際、確定測量が完了するまでに約7カ月を超える期間を要する結果となりました。

 

この7か月間の間にも色々な問題が発生し、測量担当者の尽力によってなんとか進めてこれた経緯がありました。

クライアントからは「これが相続の時に起きていたかと思うとゾッとします」という言葉も漏れていました。

結果的にも、「早めに測量しておきましょう」という提案を大変感謝していただける結果となりました。

 

このように、事前に測量をしておくことによって、相続の時になって慌てなくて済むメリットがあります。

想像以上に時間がかかる事実を知らないままでいるのは、大きなリスクです。

 

将来、売却活動が大幅に遅れることにも繋がりますので、有効なリスク回避策とも言えるでしょう。

実際の売却は何年後でも良いので、測量だけは先行して終わらせておくのがお勧めです。

 

資産把握と節税メリット

この事例の測量費用は約240万円でしたが、縄伸びによって土地の評価が数千万円も増えることが判明しました。

つまり、240万円の測量費用をかけたことで、数千万円も資産が増えた(多かった事が判明した)わけです。

これは、早期に測量を行っていなければ判明しなかった事実です。

 

また、土地の正確な広さが確定されたことで、有効な対策を検討する時間にも余裕が出ました。

相続の時になってドタバタしているようでは、ベストな選択をとれなかったはずです。

 

このクライアントの場合、全くお金の心配をすることなく、確定測量を完了する結果となりました。

 

測量会社の仕事内容

測量会社に代わって、少し彼等の仕事内容についてもご紹介しておきたいと思います。

まず、測量費用の見積を出すには、役所や法務局での調査が必要になり、費用もかかります。そして、この調査が終わったら、見積書を作成し、細かい費用等を盛り込みます。

 

そう考えると、依頼を受ける前の段階で既に約1日程度を潰す事になりますから、調査費用等を考えると既に赤字です。

工事見積等と違い、役所での調査を無料で行わなければならない負担は大きなものと言えるでしょう。

 

無事に仕事が貰えたとして、そこからは更に大変な作業が山積みです。

官民での境界確定がある場合には、役所への提出書類が必要になりますし、民間人同士の場合には、遠方にいる所有者と交渉しなければなりません。

 

境界トラブルが発生して、作業が頓挫することもあるでしょう。また、境界(仮杭)の設置等を行う作業も発生しますので、様々な理由で何度も現地に足を運ぶことになります。

これに加え、現地での測量作業と、専用ソフト等を使った測量図面の作成(又は復元)を行います。

 

数カ月に及び、このような膨大な仕事量を1~3名で担当することになる為、人件費としても大きなコストがかかります。

しかも、専門性の高い国家資格者を雇うわけですから、測量費用が高くなるのも無理はありません

 

測量費用の価値

このように、仕事内容の専門性と作業の手間等を知れば、それほど高い内容ではないのですが、見積額だけで見るとどうしても高く感じてしまう傾向があります。

行った測量作業への責任も発生しますから、それなりの費用になるのは当然なわけです。

 

土地家屋調査士(国家資格)の価値、近隣との交渉力、役所調査と折衝、書類作成、現地での計測作業、図面作成作業等、これらを自分1人でできるようになるにはどれくらいの時間が必要でしょうか。

場合によっては、数十年かかっても実現できないかもしれません。

そう考えると、測量費用は決して高いものではないと思えてきませんか?

 

まとめ

記事のタイトルに沿って話をまとめますと、確定測量等の費用については、相続対策の中でその費用分の捻出をすると良いです。

方法としては、不動産売却による利益を増やす方法や、節税対策による効果によって相殺するといった方法が有力です。

その他、保険を使った相殺方法等もありますので、測量作業を早めに行っておきたいと思い立った時には、ADVICE YOUまでご相談ください。

必ずお役に立てると思います。

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