相続申告前に不動産を売却する際の注意点

相続対策をきちんと行っている人は少ないものです。

この為、親や祖父母等が死亡してから慌てて準備をしようとする人が後を絶ちません。

いざ相続が発生してから対策できることは少なく、現状のままでは相続税を払う事ができないという人も大勢います。

今回は、『相続税が払えない!』と焦っている方々に向け、一般的な対処法法と、これにまつわる注意点などをご紹介したいと思います。

 

不動産を売却して相続税を払う時の注意点

被相続人(亡くなった親族)の所有していた不動産を、相続申告前に売却したいというケースもあると思います。

この際の注意点は、その土地を相続できる人達が全員一致で賛成したことを書面にした上で進めなければいけない点です。(全ての相続人の同意)

 

このような同意を得ずに財産を処分すると、他の相続人の権利を侵害することになり兼ねず、大きなトラブルを生じさせる原因となります。

この為、相続人同士で話し合い、事前に承諾をとった上で進める必要があるわけです。

 

相続税の申告と納税は、相続発生(死亡日)の翌日から10カ月以内に行うのが原則ですので、この期間内に相続人の承諾をとり、購入者を探し、契約から決済までを完了することになります。

通常、不動産の売買は、契約から決済までが1~2カ月かかります。

融資の都合や、引渡し条件等が付いている場合には、もっと長くかかる場合も珍しくありません。

ですから、10カ月という期間で全てを完了するのは、意外にタイトなスケジュールになることも多いと思います。

 

相続税の計算はどうなる?

もう一つ、大きな注意点としては、相続税の計算は、被相続人が亡くなった時点での財産評価額で行うのが基本ということです。

相続税については、譲渡する底地の評価額は、被相続人が亡くなった日の価値で評価するからです。(路線価方式か倍率方式で評価)

 

ただし、相続発生(死亡日)時点での相続税評価額よりも安い価格で売却した場合は、その売却価格を評価額とすることも検討できます。

ここは、申告を担当する税理士ともよく相談して進めていきましょう。

 

小規模宅地の特例に注意

相続税を大幅に軽減させることができる特例として、小規模宅地の特例というもの(非課税制度)があります。

一定の条件を満たすと、土地評価額を80%減額することができます。(最大330㎡まで)

 

小規模宅地の特例は、賃貸物件の経営を引き継ぐ場合や、商いをしていた人は店舗等を引き継ぐ際にも利用できる制度です。

また、売買対象地が貸地(借地権の底地等)の場合は、小規模宅地等の特例により50%の評価減の対象になります。

 

注意点としては、申告期限まで貸付事業や所有を継続しない場合、この適用を受けられなくなる事も考慮する必要があります。

非課税制度の利用に際し、遺言書や遺産分割協議書が必要になることもありますので、この点には注意が必要です。

 

非課税制度等による相続税の軽減によって、相続税が大幅に圧縮できるようなケースでは、相続申告の後に売却を行った方が良い場合もあるでしょう。

小規模宅地の特例を使うことで相続税が数百万円抑えられるケースもありますから、ここは専門家を交えてよく比較検討する必要があります

ADVICE YOUでは、このような検討作業についても迅速に対応することができますので、お気軽にご相談ください。

譲渡所得税と住民税に注意

次に、売却後の税金等について注意点をご紹介しておきます。

相続税と、譲渡所得税(不動産を売って得た利益にかかる税金)は、別々のものとして考えてください。

 

所得税は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に申告・納税します。

簡単に言えば、売った年の翌年に利益に対する税金を払うわけです。

 

譲渡所得税の計算は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引くことができます。

このような経費を引いた金額に対して税率を乗じます。

 

代々受け継いできた土地等のように、取得費が無いとか、購入額が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とすることができます。

こうして課税金額を求め、申告と納税を行うことになります。(税理士に依頼する人が多いです)

 

どんな理由だとしても、お金が入って所得が増えるわけですから、その分だけ住民税も増えます。

この事を考慮しないで取引している人は、後で高額な住民税が通知されて驚くことになります。

 

相続税の取得費加算とは?

相続税の取得費加算とは、相続した財産を相続があった日から3年10ヵ月以内に売却をした場合に使える特例です。

譲渡所得の計算をする時に、相続税として支払った金額の一部を取得費に加算することができるというものです。

 

但し、この相続税の取得費加算の特例の適用を受ける場合は、必ず確定申告をする必要があります

この際、相続税申告書の写しが必要となりますので、忘れずに添付しましょう。

 

相続申告より確定申告が先になる場合は?

所得税の申告期限が、相続税の申告期限より先にきてしまう場合もあるでしょう。

このような場合は、相続税の取得費加算の適用をせずに、ひとまず期限内に普通の確定申告をします。

 

そして、相続税の申告書を提出した後に、所得税の更正の請求をし、税金を還付してもらうのです。

ちょっと手続きが面倒にはなりますが、無駄な税金を払わないで済むように、しかっりと還付手続きをしましょう。

 

まとめ

相続発生から相続の申告までの10カ月間の間に不動産を売却することは可能です。

しかし、相続人同士で承諾書を交わす事や、非課税制度の利用についても充分に検討した上で行うことが大切です。

相続対策は、家族構成や資産総額によって最善の選択肢が変わり、対策によって納税額も大きく変化します

選択を誤ると、多額の相続税が発生して大損してしまう可能性もありますので、相続に強い専門家を交えて話を進めるのがベストです。

不動産の実務・知識に長けた税理士は少ないですし、税金面だけではなく、広い視野で総合的に判断するのが理想ですね。

 

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