生産緑地は準備次第で最悪の結果になる

 

2022年で生産緑地の解除時期(満期)を迎える為、一部の人達の間で土地相場の下落が懸念されています。

買取業者側が「もう買えないよ」という飽和状態になれば、一時的とはいえ、買い手がいなくなるかもしれません。

売却をしなければ高額な固定資産税(又は納税猶予金)が発生してしまうケースもあります。

2022年の売却では、必要以上に買い叩かれてしまうのではないか・・と不安を感じている地主さんも多いのではないでしょうか。

そこで、今回の記事では、土地仕入れの担当者の本音をまとめてみました。

生産緑地を高く売るための動き』について詳しくご紹介していきますので、参考にしていただければと思います。

 

生産緑地解除の準備

生産緑地を高い価格で売却したいのなら、2022年の満期日が到来した時、何から手を付けて良いかわからないようではいけません。

買取業者は、すぐに引渡しができる物件を優先して購入します。

ですから、時間がかかる案件は売却活動において大きな不利になるのです。

 

買取業者にも予算の都合がありますから、できるだけ早い段階で買ってもらうことも重要です。

事前にどれだけ準備しておけるかが勝負の分かれ目になりますので、この機会によく理解しておきましょう。

 

売却可能になる時期は?

生産緑地は、満期が到来したらすぐに売却できると思っている人も多いようです。

しかし、実際には、満期到来から約半年程度の期間が必要になります。

 

この理由は、市役所に買取申請を出してから、最低でも3~4カ月は売却ができない状態が続くからです。

行政での買い取りができない場合、役所側で農地の買い手を探し(公募)、それでも相手がみつからなかった時、一般に向けて売却ができる状態となる仕組みになっています。

 

生産緑地の売却は、流れを良く知っている専門家等と協力し、スムーズに進められるように準備するのが理想です。

一定の要件を満たせば、売却時期を早められるケースもありますので、専門家のアドバイスを受けておくことは大変有効です。

 

確定測量を完了する

生産緑地になっている土地は、「解除後に宅地として使えるかどうか」によって、大きく売却価格が変わってきます。

宅地にできる立地であれば、ある程度の金額が付く可能性があると考えて良いのですが、田畑にしか使えないような土地は、「売れれば良い」というくらいの覚悟を持つ必要があります。

 

宅地として売却することで、土地の価値は高まりますが、宅地の売買には原則として確定測量が必要です。

建物を建てるには、正確な面積が必要になりますよね?

境界を確定し、正確な面積を明示しないと、買う側も安心してお金を払うことができません。

 

確定測量については、「売るときにやれば良い」と考えている方が多いのですが、これは大きな間違いです

特に、生産緑地に関しては、スピード勝負になる可能性が高く、事前準備の進み具合によって売却価格が大きく変動する可能性があります。

 

確定測量は、様々な理由により、想像以上に時間がかかることも多いです。

近隣の所有者との連絡がとれないとか、役所の対応を待たなければならなくなることも少なくありません。

 

このような作業を売却直前に始めると、売却活動のスタートが大幅に遅れてしまう可能性が高いのです。

多くの業者の土地仕入が終わった頃、やっと確定測量が終わるようでは話になりません。

 

情報を出す相手を考える

確定測量が終わったら、『測量図』という図面が手に入ります。

このような物件情報を出す相手を「誰にするか」という視点も非常に重要です。

 

担当に選ぶ不動産営業マンの能力によって、売却金額はかなり変わると思ってください。

決して「大手だから大丈夫」という事でもありません。

このカラクリ(理由)について、簡単にご紹介しておきたいと思います。

 

売却先の選別能力で差が出る!

不動産仲介会社の営業マンは、主に一般の顧客を相手にしていますから、建築業者等とそれほど強いコネクションが無いのが普通です。

大きな土地を取り扱う機会も少ないので、生産緑地のような案件を得意とする営業マンも皆無と言って良いでしょう。

 

営業マン側としては、「あまり経験はないけど、取引金額が大きいから担当したい」というだけなのです。

皆さんは、不動産営業マンのために売却するわけではないのですから、こんな相手に仕事を任せて大損する必要はありません。

 

建売用地として土地を買いたいと考えている業者はたくさん存在しているのですが、街の不動産屋に勤めている営業マンは、その中の僅か数社しか知りません。

この為、だれでも知っているような有名な建築会社に査定を出すだけです。

 

実際の所、幅広く探せば、「今月は少し高買いしてでも仕入をしたい」等と考えている業者もいるものです。

しかし、普通の不動産業者では、このような売却相手が探せないのが実情でしょう。

 

業者同士で幅広く競合させることによって、思っていた以上の価格で売れるのですが、そんな売却ルートを持つ営業マンはいないわけです。

それを実現できるのは、打診先の選択肢が広く、業界を熟知している人物になります。

 

そして、公正な入札業務を仕切れる人物です。

そんな担当者を見つけることができれば、最高値で売れる可能性がグッと高まるでしょう。

 

良い担当者を見つけるコツ

大手建築会社の仕入担当者は、1人で数億円の売上をつくるような人達ですから、独立起業する人も多いです。

このような人達は、本当の意味で売却のエキスパートです。(プロの中でのエキスパート)

 

そこらへんにいる不動産営業マンとはレベルが違いますので、是非とも繋がりたい相手です。

このような担当者に売却を任せることができれば、間違いなく最高値での売買を実現できます。

 

仕入担当者は、測量図を基にして、「何棟の戸建が建つのか」や「どんな間取りが入るのか」等を検討します。

この為、土地仕入れのエキスパート達は、普段から測量会社の担当者とよく連絡を取り合っており、独立起業した後も関係を保っている可能性が高いでしょう。

 

つまり、売却のエキスパートを探すなら、測量会社に紹介してもらうのが一番の近道なのです。

これは、優れた売却担当者の探し方として、あまり知られていない方法ですが、かなり有効で確実なものです。

 

測量会社の担当者は、力のある仕入担当者をよく知っていますし、彼等の人柄やコネクションの広さなども把握しています。

おそらく、近隣の不動産会社に足を運ぶよりも、何倍も効果の高い結果となるはずです。

 

区画割で価値が上がる

確定測量は、正確な面積を図面にする作業です。

これに対し、確定測量図面を基にして「どんな建築現場にするのか」を計画する事を区画割と言います。

 

この作業は、設計の知識等も必要になりますので、普通の不動産業者ではできません。

仕入担当者や、測量会社等が設計士と打ち合わせをしながら作成することが多いです。

 

実は、この区画割には、個人のセンスや経験が反映されやすく、「売れる物件」になるかどうかも区画割をする人の能力次第な面があります。

つまり、良い区画割ができる仕入担当者は、土地を高く売れる可能性が高いという事です。

区画割を早い段階で終わらせ、ベストな売却計画を練って行く事も重要な事前準備の1つです。

 

まとめ

生産緑地を高い金額で売却するための方法は、簡単に言えば『売却のエキスパート』を担当者にすることです。

つまり、仕入スキルと幅広いルートを持つ人物を担当者にすれば良いのです。

 

実際の所、このような希少な経験を持つ担当者を探すのは、非常に難しいものです。

そこで、仕入経験者に「それを簡単にクリアする方法は?」聞くと、『測量会社に繋いでもらう事では?』という答えが返ってきます。

意外に知られていない方法なのではないでしょうか。

東京エリアに限りますが、仕入担当者や測量会社との繋がりが欲しい方は、ADVICE YOUまでご相談ください。

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