ADVICE YOUの不動産コンサルティング対策

相続税対策では、不動産の売却が必要になるケースが少なくありません。

八王子市・日野市・多摩市・府中市・調布市等、東京郊外での相続税対策では、少し売却先の選別工夫が必要になるケースも多いです。

ADVICE YOUには、これらのエリアを得意とする不動産の専門家が中心とした組織ですので、最高値での売却を実現できる環境があります。

その他、税理士や司法書士等との協力によって、希少価値の高い不動産コンサルティングサービスを提供していきます。

同エリアでの相続税削減を考えている方は、お気軽にお問合せいただければと思います。

 

具体的な対策効果とは?

不動産を使った相続税対策には、様々な方法が存在しています。

単純に売却をするだけではなく、「建てる」・「壊す」・「贈与する」・「買う」等、そのご家庭の状況によって必要な対策が異なります。

 

これだけではイメージが沸かない方も多いと思いますので、相続対策で発生しやすい事例をいくつかご紹介し、ADVICE YOUが差別化している部分についても触れておきたいと思います。

 

相続税対策での不動産売却には、主に2種類の目的があります

1つは、相続税を払うための準備金や、スムーズな遺産分割のために現金化するものです。

もう1つは、評価額の高い不動産を売却することによって、相続税がかかる資産を目減りさせるという目的の場合です。

 

更に、資産を目減りさせる方法は、いくつかの方法に枝分かれしていきます。

親族間売買もその一つですし、贈与したり、法人等に不動産を移すこともあります。

このような対策については、相続案件に長けた不動産担当者と、税理士のチェックが欠かせません。

 

不動産売却による相続税対策

不動産売却での共通点は、「高く売る」という目的を達成することです。

親族間売買等の場合では、「あえて安めに売る」という対策もありますが、通常の売却であれば高く売れる相手を探すことになります。

 

ここで特記しておきたいのは、業者に売却する場合のお話です。

相続案件では、大きな土地を売却することがありますが、このような広大地は一般の人達が欲しがりませんし、買う事も出来ない金額になります。

 

この為、建売事業者マンションの建築会社等に売却することになります。

このような相手に売却をする業務では、依頼先の選別で取引金額に大きな差が生じます。

 

簡単に申し上げれば、街の不動産屋では、本当の最高値を実現できないという事です。

実際、直近の取引では、街の不動産業者の買取査定より700万円も高い金額で成約しました。

 

実は、仕入担当者同士のネットワークを持ち、仕入ルートの事情に精通している人物だけが、その地域で最も高く買える業者を探すことが出来るのです。

 

ADVICE YOUには、このような上場企業での仕入経験を持つスタッフが、独自ルートや入札を駆使して最高値を実現できます。

これは、他社にはできないサービスポイントとして、大きな差別化となっている部分だと自負しています。

 

親族間売買の相続税対策

親から子供等へ不動産を移し、相続税課税資産を減らすのが親族間売買の目的です。

子供から親に対して売買代金を払うと、結局は現金として資産が残りますから、できるだけ安い金額での取引を目指すことになります。

親族間売買では、みなし贈与と認定されないように、取引価格に時価としての公平性が求められます。

 

税知識に乏しい不動産業者に価格を決めさせてしまうと、、後で贈与税が課税されることに繋がりますので、注意が必要です。

ADVICE YOUでは、不動産鑑定士による鑑定評価を根拠とした取引価格の設定等、適宜対応することができます。

 

法人へ売却する相続税対策

個人で利益率の高い収益物件を保有している場合は、法人へ収益物件の所有権を移し、被相続人の資産増加を防ぐ対策が有効です。

このような対策を講じる際にも、色々と税金面でのポイントがあります。

法人側の株価評価を考慮しなければいけない場合や、建物だけを移転させる際の注意点等があり、普通の不動産業者では正しい対応ができません。

 

山林や農地の売却

地主様の中には、山林や田畑の処分に困る人も多くいらっしゃいます。

相続時には宅地と同じような評価をされる田畑は、多額の相続税を発生させる原因となってしまいます。

全ての不動産が処分できるとは限りませんが、少なくとも税理士に相談するよりは、不動産のプロに依頼することで解決できる可能性が高いです。

独自のノウハウにより、あらゆる手を尽くして解決していきますので、是非一度ご相談ください。(要予約

 

不動産の贈与対策

多くの収益を生む不動産は、贈与税を払ってでも子供に所有権を移した方が得になるという場合も有り得ます。

しかし、このような贈与の損得については、様々な不確定要素が介在します。

贈与には、3年間の繰り戻しルールもありますので、判断に迷うことも多いでしょう。

 

不動産の贈与は、被相続人の年齢や、資産状況、相続人との関係等を総合考慮し、出来る限り正確な試算をして判断する必要があります。

このような計算は、普通の税理士では手に負えません。

相続案件に精通しているか、不動産のプロと協力し合える税理士でなくては対応不可能と言って良いと思います。

 

不動産投資での相続対策

不動産の購入や、建物を建築することによる対策もあります。

例えば、タワーマンション等の不動産は、購入価格と相続税評価額の差が大きい傾向がありますので、タワーマンション等の購入によって相続税を抑える効果があります。

 

これは、都内の税理士が良く提案する手法ですが、不動産の購入を伴う対策にはリスクもあります。

不動産のプロだからこそ、不動産購入は、基本的には最終手段と考えるのが私達のスタイルです。

 

不動産業者としての立場からすれば、不動産を買ってもらう方向に話が進むのは、歓迎すべき事かもしれません。

しかし、私達には『本物の相続税対策を提供する』という信念があります。

 

ですから、リスクの高い相続税対策をできるだけ避け、顧客の要望があっても私達の目線で賛成できない不動産購入は仲介をお断りします(私達から購入を勧めることも一切ありません)

このような信念で話を進める事も、相続サポートとして差別化になると確信しています。

安易に不動産購入を勧めてくる相談先は、不動産案件による収入が目当ての可能性もありますので、充分にご注意ください。

 

小規模宅地の軽減措置

更地を所有している場合、更地の上に一定規模の建物を建築することで固定資産税の軽減を受けることができます。

また、相続時においても、相続税等を減らす効果が生じる可能性が高いです。(諸条件有)

建物の収益性や、将来の解体費用等も視野に入れて考えることができる点も、税理士業との差別化になってくると思います。

 

建築を伴う対策についても、不動産の購入と同様のリスクを伴います。

安易に取り組まず、しっかりと検証し、最悪の場合を想定した事業計画を把握することが大切です。

 

相続税対策サービスの紹介

ここでは、ADVICEYOUの相続税対策サービスについて、一般的な相続サービスとの違いをご紹介しておきたいと思います。

不動産以外の部分でも、多くの差別化を図っておりますので、参考にしていただければ幸いです。

 

相続税の試算が違う!

相続税の想定額の計算は、試算する税理士によって、数千万円の差が出ます

これは、今現在の資産を基にして、単純計算する税理士が多いためです。

そして、このような相続税の計算では、10万円前後の報酬をとる税理士が多いようです。不動産資産が多い場合等は、「評価計算が大変だから」という理由で数十万円もの報酬を提示する税理士も少なくありません。

 

ADVICE YOUでは、必要な情報さえいただければ、基本的には無料で相続税の試算を行います。提携先の税理士が対応します

有効な相続税対策をしていくには、確実に削減できる部分を盛り込み、正確な試算をすることが大切です。

いくら相続税対策をしても、実際にその通りにいかなければ何の意味もありませんよね?

 

ADVICE YOUでは、複数の税理士の協力を得て、出来る限り正確な試算を行い、対策を行った度に試算表を随時更新していきます。

このように、計算の手間を惜しまない努力が、誤差を生まない相続税対策になるからです。

一度だけしか計算せず、高額な費用をとる税理士とは一線を画すサービスです。

 

2次相続までの試算を行います

一次相続までの試算では、二次相続の際にかえって相続税が高額になる可能性があります。

配偶者には「配偶者軽減」という、相続税の優遇制度があります。

簡単に言えば、配偶者が相続する財産の合計が1億6,000万円以下であれば相続税が課税されないというものです。

 

これを知って、相続税を減らすために、一次相続で配偶者に多くの資産を相続させようとする方がいらっしゃいます。

しかし、この配偶者が亡くなった際(二次相続時)は、結局は移した財産が相続税の課税対象になります。

 

二次相続では、相続人が子供達だけであることも多く、配偶者軽減が使えませんから、高額な相続税が発生するのです。

この為、二次相続までを見据えた相続税のシミュレーションを行えることが大前提となります。

二次相続の相続税も考慮し、トータルの税負担が少なくなるように遺産の分け方や相続税対策の方法を判断することができる点も、ADVICE YOUの相続税サポート業務の強みです。

 

遺言の作成で差別化!

遺言書の作成は、弁護士・司法書士・行政書士・税理士など、各分野の専門家がサポート業務を行っている現状があります。

遺言の作成で注意していただきたいのは、1つの専門家の目線だけでは足りないという点です。

 

例えば、税理士以外の専門家が遺言を作成する場合、相続税が安く済む分割方法が考慮できない可能性が高まります。

一方、税理士だけが作成した遺言書についても、遺留分が発生した際のリスクや、法律家としてのトラブル回避視点を細かく配慮することはできないでしょう。

また、不動産の有識者が参加することで、不動産の流動性等を考慮した分割をすることが出来ます。

どの視点が漏れても、ベストな遺言書は作成できませんから、幅広い専門家の目が入ることが差別化となるのです。

 

ADVICE YOUの相続サポートでは、司法書士をメインホストとし、税理士と不動産の目を取り入れたチェック体制を採用しています。

比較的に費用の安い自筆証書遺言も積極的に活用していますので、お気軽にご相談ください。

 

FPによる生命保険対策

税理士は、生命保険の専門家ではありませんし、代理店等になっていない限り、積極的に保険商品を勧めることはないでしょう。

しかし、節税効果の高い生命保険について、税理士が判断してくれたら、安心して加入することができますよね?

 

保険代理店やFPは、保障内容について詳しいものの、税金の専門家ではないので信用ならない面もあると思います。

また、代理店業者の場合、自分達の取り扱う保険に入れたいという思惑が働く可能性が高いでしょう。

 

でも、相続財産や相続人の状況などを考慮し、最も節税効果の高い生命保険のプランを作成することができるのなら、積極的に使うべきです。

そこで、ADVICE YOUでは、あらゆる保険会社を取り扱うことができるようにしています。

どこの生命保険会社でも使えるようにすることで、複数の保険代理店が競合することで、税理士が最も良いと認める保険商品を採用することができるのです。

 

各プランの節税効果については、税理士による検証を行い、メリットと他社商品との差を明確にします。

専門家のサポートを受け、安心して保険商品を選べる環境がある事も、私達の強みと考えています。

 

ADVICE YOUの強み

税理士事務所の場合、最も得意とするのは「」についてのノウハウになります。

そして、税理士事務所の弱点は、不動産に弱いことです。

 

そもそも、税理士の仕事は、クライアント以外の人に会う機会が少なく、法律家や不動産の専門家等との人脈を広げるチャンスに乏しいという事情もあります。

 

不動産案件でダントツの強さがある

ADVICE YOUは、不動産のプロが中心となって組織形成する相続対策チームです。

この為、最も強いのが不動産に関する相続業務となっています。

 

実際、提携外の税理士からも不動産の相談(電話質問等)を受けることがあります。

また、不動産業者から相談を受けるレベルの人材を保持しています。

彼等が手に負えないレベルの不動産業務に対応できるのが、私達の最大の強みだと思います。

 

また、不動産の仕事は、顧客以外にも出会いが多い業種です。

専門家との繋がりも幅広い業種ですので、これが良いメンバーを集める助けとなりました。

 

まとめ

税理士が中心になるのではなく、相続案件が得意な不動産の専門家が中心となることで、お互いが苦手な部分を補い、本当にバランスのとれたチームを創ることに繋がったのです。

これが、ADVICE YOUの相続税対策サポートの全容です。

相続税対策に有効な軽減措置や、非課税制度の活用を主軸とし、保険商品や不動産の適切な取引を実現するベスト提案を、是非お試しください。

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