不動産の売却は、その依頼先や売却の方式によって、結果が大きく変わります。
取引金額は勿論の事、契約までのスピードにも大きな影響を及ぼすものです。
一般的には、不動産仲介業者に任せる方法と、入札方式による方法が選ばれます。
この記事では、これから相続対策での不動産売却を控えている方々に向けて、それぞれの方法にどんなメリット・デメリットがあるのかについて、ご紹介しておきたいと思います。
不動産を最も高く買う相手
不動産を最も高く買ってくれるのは、一般消費者です。
買い手が個人の場合、利益を乗せて再販するといった目的ではありません。
この為、個人が「欲しい」という気持ちと「販売価格」が一致すれば成約となり、相場よりも高めの金額で成約することも出てくるわけです。
ですから、まずは一般ユーザーの買い手を見つける動きをとるのが通例です。
一般ユーザーに売却するのが困難な不動産は、買取業者等へ売却することを検討します。
しかし、この場合、仕入としての値付けになるので、取引価格が安くなります。
買取業者への売却の場合、売却方式や情報を流す相手等を選別できるプロに任せることが肝心です。
普通の仲介会社に任せた場合と比べ、数百万円の違いが出ることも珍しくありませんので、安易に売却を依頼しない事です。
売却先の選別方法
業者に高く売る能力を持つ売却先を探す場合、建売業者での仕入経験を持つ担当者であることが理想です。
仕入経験がある担当者は、土地を買う側の事情を熟知している為、「いつ、誰が高く買えるか」を判断する目を持っています。
また、物件の立地状況等に合わせて「最も高く買えそうな業者」を正確に選別することができます。
一般的な不動産業者に勤める仲介営業では、この選別能力に乏しい為、「有名な業者に査定させるだけ」という事になるのが実情です。
ADVICE YOUでは、大手建売業者で仕入経験を積んだ担当者が、最高値での売却を目指してサポートしますので、依頼先に困った時はご相談ください。
但し、東京・神奈川エリア限定での対応となります
仲介業者での売却デメリット
三井のリハウスや、東急リバブルの他、有名な不動産仲介業者はたくさんあります。
しかし、担当者の力量が問われる案件では、会社の看板は関係ありません。
業者に売却する場合、その担当者が好意にしている取引先等にだけしか査定を依頼しないといったリスクが考えられます。
知人業者だけにしか査定をさせないといった事も起こり得ますので、見えない損害（機会損失）が生じるかもしれないのです。
売主には、「色々な業者に聞きましたが、この業者が一番でした」と嘘の報告をし、売主はそれを信じて売却している、というケースも珍しくない実態があります。（複数の業界関係者に確認済）
これでは、物件を私物化されているのと同じで、仲介営業マンの都合で安売りさせられる事になります。
プロ目線から見た、不動産仲介業者を利用するデメリットとは、このようなリスクが高い事にあるのです。
入札による売却の場合
売却を得意とする不動産仲介業者や、コンサル会社等が窓口になり、複数の買い取り業者に入札をさせる方法があります。
一般的には、５社程度までに絞って入札を行い、最も高い金額を入れてきた業者に売るという流れです。
この場合のメリット・デメリットについては、以下の通りです。
入札のメリット
一般的な売買取引との違いは、仲介業者の人脈や思惑等に関係なく、各社が平等に査定金額を出してくる点です。
簡単に言えば、公正な価格で取引する事が出来るというのが入札のメリットになります。
各社が、最も高い買い取り価格を提示してくる効果が見込めるので、非常に信頼性の高い売却方式です。
ポイントとしては、「誰もが欲しがるような土地」の場合に有効な手段だということです。
各社が競ってでも欲しがるような土地でなければ、入札をしてもあまり効果は期待できません。
入札のデメリット
入札方式のデメリットもいくつかありますので、事前に理解した上で決断しましょう。
まず、安い価格でしか買えない業者を集めて入札させても、低いレベルでの競争しか発生しませんから、業者選別が大切になります。
つまり、入札をとりまとめる担当者が、買取業者の事情に精通していなければならないという事です。
実は、買取をする側である建売業者は、基本的に入札方式を嫌います。
買い手が嫌う方式であるという事も念頭に入れて取り組む必要があるでしょう。
因みに、建売業者は、以下のような事情から入札方式を嫌います。
①最大まで高く査定しなければ買えない可能性が高い
②大手業者が出てきたら勝ち目がないので、無駄な動きになる
③書類や手続きの面で手間が多く、煩わしい
また、入札の場合、手続き完了までに時間がかかるという点もデメリットになるでしょう。
複数の業者が査定を完了するのを待つ事になりますし、各社との日程調整等にも時間を要します。
まとめ
どのような売却方法の場合でも、物件が高く売れる保証があるわけではありません。
業者選別能力による部分が大きいのが実際のところですので、売却活動を任せる相手の経験値が重要です。
それぞれのメリットとデメリットを把握して、それぞれのシーンに合った方法を採用していきましょう。
東京・神奈川での業者選別に迷った時は、ADVICE YOUにご相談ください。
