相続対策での不動産売却に注意!

相続対策で不動産を売却される場合や、親族に譲り渡す「親族間売買」を行う場合、必ず注意して欲しい事があります。

実は、相続対策での不動産取引の場合、普通の不動産屋では役不足となる可能性が高いです。

一般的な不動産業者の場合、相続が発生した時の不動産評価額を気にしてくれませんし、税金への知識も税理士に劣るからです。

この為、相続に関する不動産取引については、税理士等の専門家と提携している『相続専門の不動産業者』に依頼することが有効です。

 

普通の不動産取引とココが違う!

相続に関する不動産売買は、将来の相続税に大きな影響を与える取引です。

ですから、売買価格の設定は勿論のこと、将来の相続税がいくらになるのか等を把握した上で行うのが理想です。

相続に強い不動産業者の場合、税理士やコンサルティング会社等と連携しており、その後の税金への配慮を行った上で取引価格を決定していきます。

その他にも、相続対策での取引には、不動産鑑定を入れる必要がある場合もあります。

普通の不動産業者の場合、税金などへの配慮が無く、「これが相場です」という感覚だけで価格を決められてしまいがちです。

 

例えば、法人への売却の場合、取引した不動産は株評価に反映しなければなりませんので、専門家(不動産鑑定士)による不動産鑑定が必要になることもあるのです。

この為、私達『ADVICE YOU』では、税理士やコンサル会社と連携している不動産業者(株式会社TOMY)と提携し、不動産取得税やキャッシュフローまで考えた上で価格設定を行います。

 

不動産は、売れれば良いだけではない!

相続対策の中で、相談先から「不動産を売った方が良い」と言われることは珍しい事ではありません。

不動産を所有していると、相続税評価額(相続税が課される財産の金額)が大きくなりますので、時価評価が高い不要不動産を売却することは、大きな相続税対策になります。

 

しかし、不要な不動産だからといって、安すぎる価格で売る必要はありません。

不動産は、少しでも高く売れた方が良いですから、そのためのノウハウやコネクションも重要です。

 

では、税理士にそれができるでしょうか。

また、普通の不動産業者に頼るだけで良いのでしょうか。

相手の実力を見極めずに依頼することは、少なくともベストな選択とは言えませんよね?

 

相続での不動産取引では、税金ができるだけ少なくなるように不動産評価を行うことも大切です。

不動産を譲渡して利益が残る場合には、不動産譲渡所得税を計算し、申告する必要があります。

このような税務の目も持ちつつ、不動産を高く売るためのネットワークと経験を持つ人材を確保するのは、通常ならとても難しい事です。

このような専門家集団を集め、相続に特化した仕組みを構築しているのがADVICE YOUなのです。

 

税理士の弱点は不動産である

税理士が不動産業務に疎いのは、仕方のないことです。

彼等の専門分野ではないですし、相続を専門にしていない限り、あまり必要な知識でもないからです。

 

しかし、相続税対策においては、不動産での対策がメインになることもよくあります。

具体的には、農地や山林を売ることから始めなければならないケース等です。

その他、老朽化した収益物件や、遊休土地を手放したいというニーズも多いです。

 

そんな時、税理士だけではとても対応ができません。

苦し紛れに知人の不動産屋を紹介するとか、相談者が自ら近隣の不動産屋に駆け込むことになります。

すると、結局は相続に精通していない不動産業者が売却活動を行うこととなり、ベストな流れには至りません。

 

ですから、相続対策を受ける税理士は、『不動産に強くなくてはならない』という事なのです。

知識だけではなく、相続案件の実務経験がある不動産業者と組んでいる必要があるでしょう。

 

不動産鑑定が必要なケース

親族間での売却価格の設定には、「みなし贈与」にも注意が必要です。

価格設定を間違えると、後になって贈与とみなされ、課税をされてしまう可能性があるのです。

 

一般的な不動産業者の場合、「売れる価格」や「売却者の希望」に近い価格で設定されてしまいがちです。

このような価格設定では、後の税務調査で贈与税を課税される可能性があるのです。

 

親族間売買に限らず、相続での不動産売買では、税理士又は鑑定士による適正な評価を行い、安心して相続対策としての売買取引をするのが理想です。

 

不動産売却のプロとは?

売買を専門とする不動産業者は、どこの会社も「売買には自信があります」と言うでしょう。

しかし、実際の所、相続での売買は別物です。

 

普通の売買を生業とする不動産業者に依頼しても、繋がりのある建売業者へ情報を流して買取を依頼するだけでおしまいです。

果たして、その程度で「自信がある」と言って良いものでしょうか。

 

仕入経験者だけが知る「高く売れるノウハウ」がある!

筆者は、日本で最も建売物件を建築しているIGHDでの仕入経験があります。

若い頃には、大手不動産仲介業者でも充分な経験を積んでいますし、賃貸や土地活用等の分野にも携わってきました。

 

実は、多くの不動産業者の中でも、このようなグランドスラム的な経験を持つ人は少ないです。

建売・中古戸建・マンションの販売しかしたことがないといった営業マンが大半を占めています。

 

正直、彼等に相続案件のベスト提案ができるとは思えません。

仕入経験があるか無いか』という事実だけでも、大きく売却価格が変わってくるからです。

 

仕入経験がある担当者は、どの担当者に売れば最高値になるのかを知っていますし、『高買い』をする業者等とも精通しています。

相続案件を任せる際には、このような相談先を選ぶことが非常に大きな違い(金額差)になります。

 

まとめ

相続案件で発生する不動産売買は、通常の売却とは性質が異なるケースが多いです。

大きな土地の売却については、一般ユーザーに対して販売がしずらい為、建売業者やデベロッパー等に広く精通する業者に任せる必要があるでしょう。

ADVICE YOUなら、あらゆる窓口が1つで済みますので、一般的な相続相談に比べて煩わしい手間もありません。

お気軽にご相談ください。

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