不動産の価値は、接道する道路の種類で大きく変わります。
相続税対策で不動産を購入する場合にも、道路付けの知識は役立ちます。
「何故、その価格なのか」という部分まで理解しなければ、物件価値を見極めることはできませんよね。
良い物件を探すには、道路について詳しく知ることが欠かせませんし、売却の際にも必ず役立つ知識となります。
この記事では、不動産の価格を左右させる道路価値について分かり易く解説します。
道路の価値って何？
皆さんは、「道路」と「通路」の違いについてご存知でしょうか。
実は、建築基準法上で道路と認められるものが、本当の意味での「道路」です。
建築基準法で認められた道路ではない場合、見た目が道路のようでも、それは単なる敷地か通路の扱いになります。
市役所等に行くと、このような道路種別について調べることができます。
見た目が道路と変わらない場合、価値の違いに気付かないこともあると思います。
しかし、実際には、時価にした場合にも、法律上でも、かなり大きな違いになります。
接道義務とは？
「接道義務」や「セットバック」という言葉を耳にしたことがないでしょうか。
実は、これらも建築基準法上の概念です。
土地に建物を建てようとする際には、必ず役所に確認申請を行うことになっています。
簡単に言えば、建築基準法では、「敷地が道路に２ｍ以上接していれば建ててもいいよ」というルールになっています。
このルールのことを法律用語で「接道義務」と言うのです。
要するに、建物を建築する際には、その土地が道路に２ｍ以上面していなければいけません。
しかも、『建築基準法上で認められた道路』に対して２ｍ以上です。
つまり、見た目が道路に接しているように見えても、建築基準法上の道路ではない場合には建物が建てられないということになる可能性があるわけです。
道路の種類によっては建物が建てられないケースも出てきますから、土地の利用価値（選択肢）が大きく変わってくる部分です。
このような事情から、道路付けによって土地価格に違いが出るというわけです。
私道と公道で何が変わる？
建築基準法で認める道路は、更に私道と公道に分類されます。
私道とは、文字の通り個人が所有している道路のことです。
公道は、国や市区町村等が管理する道路です。
建築基準法上では、「道路ができるまで経緯」で道路を分類していきますので、私道なのか公道なのかは大変重要な要素になります。
「誰が造ったのか」という分類をしていく上で、重要なヒントになりますよね。
最も価値が高いのは、国・県・市区町村等による公的な計画によって造られた道路（公道）です。
このような道路は、建基法の第４２条の各項に記載されていることから、１項１号道路、１項２号道路等とも呼ばれます。
但し、公道でも、将来的に整備が予定されている道路（計画道路）については価値が下がる傾向があります。（第４２条１項４号）
私道の種類
私道については、以下の３つの種類を知っておくことが大切です。
１つ目は、「位置指定道路」と呼ばれるものです。（建基法第４２条1項５号）
２つ目は、「２項道路」と呼ばれる幅員４ｍ以下の道路です。（建基法４２条２項）
３つ目は、「但し書き（ただしがき）道路」と呼ばれる、道路のような空き地です。
（建基法第４３条１項ただし書の規定に基づく許可）
位置指定道路とは、行政から「この位置に造るなら道路として認めてあげますよ」という条件指定を受けた道路です。
位置指定道路に認められると、建築基準法上で認められた道路になります。
建築許可等が受けやすくなり、維持管理についての補助金等も出るケースがあるので、建築基準法に認められるのはメリットが大きいわけです。
２項道路とは、現在４ｍ以下の幅員しかない状況の道路です。
建築基準法では、将来的には全ての道路を４ｍ以上にすることを目標にしていると考えてください。
行政としては、４ｍ以下の道路をチェックしておき、このような私道については建て替えの際に道路を拡幅するように指導していこうと考えているのです。
この為、２項道路は、建築するときにはセットバック義務が発生します。
※セットバックについては、後述します。
条件をクリアすれば道路としてみなしてもらえる為、「みなし道路」とも呼ばれます。
但し書き道路は、建築基準法上の道路ではなく、道路のような空き地のことです。
「道路状の通り道はあるので、建築を許してください」という許可申請が認められれば建築できるケースもあるのですが、将来的に再建築（建て替え）できる保証はありません。
道路の幅員と方角
道路の幅員が４ｍ以上なら、建築基準法上の道路である可能性が高いですよね？
反対に、４ｍ以下なら私道であることが推測できます。
道路の種類によって土地の価値が下がることもありますし、交通量等や日当たりの想像もできますから、道路幅員は重要な情報です。
道路の接している方向や幅によって、日当たりが大きく変わるので、物件価格にも多大な影響を与える要素なのです。
周辺の建物の影響等にもよりますが、一般的には、南や東に接道する物件は比較的に日当たりが良く、価値が高まります。
接道している道路が「私道」の場合、物件の価値を下げることも多いです。
また、建築費用や建築プランにも影響が大きな要因となります。
道路に詳しくなる程、失敗を防ぐことに繋がりますので、しっかり理解しておきましょう。
私道負担とセットバック
私道負担とは、対象物件の土地に含まれている私道部分の該当面積のことです。
つまり、「私道負担有」という表示を見たら、私道部分を持つ物件だと思えば良いわけです。
この私道部分には、負担金等が発生することもありますので、個別確認が必要です。
これに対し、セットバックとは、２項道路（みなし道路）に接道した土地に新たな建物を建築する際、道路部分にするための土地提供（後退義務）が生じることを言います。
法的に、接道している道路を拡幅する義務があるので、建築時に自分の土地を一部道路として提供する義務のことです。
私道のデメリット
私道に接道している物件を検討する機会は、意外に多いものです。
私道は、公道に比べてデメリットが多いので、このデメリットを理解した上で購入を決めなければなりません。
私道は、原則として所有者が維持・管理を行うことになりますので、これが最大のデメリットとも言えます。
整備費用を自治体等から補助してもらえる場合もありますが、何かする時には私道持分を持つ所有者全員の同意が必要です。
また、水道やガス等の工事によって道路を掘削する必要が生じた場合にも、所有者全員の承諾を得る必要があり、何かと手続きが面倒になるというデメリットもあります。
このような手続きは、業者が代行してくれることも多いですが、承諾を得ることが困難なケースや、時間がかかる場合等があり、建て替え等の障害になることもしばしばです。
税金面でも、状況によって宅地と同等の固定資産税が生じる場合や、役所へ固定資産税の減免を申請する必要が出る場合があります。（２３区内等）
このように、私道には、所有者責任や手続きの面でデメリットがあることを覚えておきましょう。
まとめ
道路の種類からは、道路が造られた経緯や接道価値がわかります。
幅員と接道方向からは、日当たりや交通量などの想像ができます。
幅員が４ｍ以下の道路は、私道であることが推測でき、セットバックの可能性を疑いましょう。
私道は、管理責任が生じ、公道に比べて煩わしい手続きが生じる事もあると心得ておきましょう。
これらの知識を持って不動産物件を見るだけで、少しプロの視点が身につくはずです。
