生産緑地になっている土地を相続対策で売却するには、農地の転用許可申請が必要になります。
そう言われても、「何をどうして良いのか分からない」という人が殆どだと思います。
不動産業者等の専門家に任せる人が多いとは思いますが、予備知識として知っておいて損の無い話ですので、この機会に軽く勉強しておかれてはいかがでしょうか。
この記事では、生産緑地を売却する際に関係する法律（農地法）について、できるだけ分かり易くご紹介します。
農地法には３つの許可がある
生産緑地は、「農地」の一種です。
国や市区町村は、「農地」の数や利用状況等を把握しておく必要があるため、これを農地以外の用途に変更して売却するには、許可がいることになっています。
このような手続きについて定めている法律が、農地法です。
農地法の中には、３つの許可があり、条文の番号から、「３条許可」・「４条許可」・「５条許可」等と呼ばれています。
この中で、現況が生産緑地である土地を売却する際に関係するのが、「４条許可」と「５条許可」です。
この２つの許可制度について少し学んでおくと良いと思いますので、これを理解するための予備知識を含めて簡単に説明していきます。
農地とはどんな土地を指す？
農地法では、「耕作目的に供される土地」が農地に該当するとされています。
そして、これは登記上の地目とは関係なく、あくまでも現状で判断します。
では、「誰がそれを判断するのか」という話になりますが、これを判断するのが農業委員会です。
定期的に農業委員会の人が土地をチェックし、客観的に見て耕作していれば、農地として扱われます。
使用者の目的や意図は関係なく、休耕地等も含め、農業ができる状態であれば農地と判断されることもあります。
この為、皆さんが「これは農地ではない！」等と主張しても、客観的判断で農地だと言われれば「農地」ということになります。
３条許可
３条許可は、農地や採草放牧地の権利移転や設定をする時に必要になるものです。
賃借権や、抵当権などを設定する場合だと思えば良いでしょう。
農地や採草放牧地に権利移転や設定をする時は、原則として農業委員会の許可が要りますが、相続人に対する遺産分割・相続・包括遺贈・特定遺贈については許可不要です。
ただし、農業委員会への届出は必要となります。
相続人への相続の場合、当然に許可しなければならない理由での権利移転ですから、はじめから許可不要にしておき、「権利者が変わった事だけは届出してね」という事にしているのです。
その他、許可不要のケースをまとめておきます。
- 国又は都道府県による場合
- 土地収用法による場合
- 遺産分割協議、相続による場合（相続人ではない者への特定遺贈を除く）
- 離婚調停による財産分与の場合
３条の許可を受けなければならないのは、契約の「当事者」です。
賃貸人と賃借人等、当事者の両方が許可を受ける必要があります。
また、農地法で規定されている農地所有適格法人以外の法人には３条許可をすることができませんので、このような法人は農地が取得できない事になります。
農地の転用制限（４条許可）
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（指定市町村の長）の許可を受けなければなりません。（第４条）
４条許可の転用は、自分の農地を農地以外の土地に変える場合の許可申請ですので、自己所有のままで転用する場合のことを言っています。
つまり、宅地等に変更してから将来に売却する際には、４条許可が必要ということになります。
許可権者は、都道府県知事（又は指定市町村の長）です。
４条許可は、自分の農地を廃止する許可だと思えば理解しやすいと思います。
例えば、農地を潰して住宅を建築するような場合のことです。
４条許可を無視すると、原状回復や転用工事の中止等、是正命令が行われることがあります。
また、３年以下の懲役または300万円以下の罰金が課される可能性があります。
４条許可が不要なケース
４条許可にも、３条許可と同じように許可不要のケースがあります。
許可不要のケースは以下の通りです。
- 市街化区域内にある農地を、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地以外のものにする場合
- 自己所有の農地２a（アール）未満を農業用施設にする場合
- 国又は都道府県（指定市町村）が計画し、協議が成立している場合
- 土地収用法による場合
- 区画整理事業による場合
- 市町村が、道路・河川・堤防・水路等にする場合
市街化区域は、「市街化した方が良い場所」です。
つまり、農地以外に転用することは都市計画上で良い事になりますから、あらかじめ届け出をすればＯＫということなのです。
許可を受ける者
４条許可は、自分の農地を自分のために転用するわけですから、「農地を転用する本人」が許可を受けなければなりません。
この許可申請は、農業委員会を経由して、都道府県知事（又は指定市町村の長）に申請書を提出します。
法人の代表者が農地法４条に違反した場合には、その代表者だけではなく、法人自体に対しても、１億円以下の罰金が科される可能性があります。
転用目的の権利移動（５条許可）
5条許可を要約すると、農地を農地以外のものにするために権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならないという内容になっています。
５条許可は、自己所有ではない農地を購入し、入手後に転用するようなケースを想像してください。
４条許可は、あくまでも自己所有している農地の転用（畑が減る転用）が対象でしたよね？
５条許可を受けずに所有権の移転等を行うと、その契約は無効とされます。
これに伴い、原状回復や転用工事の中止等、是正命令が行われることがあります。
また、３年以下の懲役または300万円以下の罰金が課される可能性があります。
許可不要のケース
５条許可が不要となるケースは、以下の通りです。
- 市街化地域内で農業水産大臣と協議が調った農地を、転用着手の日までに農業委員会へ届出した場合
- 国又は都道府県（指定市町村）が計画し、協議が成立している場合
- 土地収用法による場合
- 市町村が、道路・河川・堤防・水路等にする場合
- 市街化区域内にある農地又は採草放牧地につき、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外に転用する場合
- 農林水産省令で定める場合
許可を受ける者
５条許可を受けなければならないのは、契約の当事者です。
４条の場合と異なり、売買等によって取得した農地を転用するケースをメインに考えているからです。
農業委員会を経由して、都道府県知事（又は指定市町村の長）に申請書を提出し、都道府県知事（又は指定市町村の長）が許可します。
改正ポイント
平成30年11月16日施行の法改正で、以下の条文が新設されました。
（農作物栽培高度化施設に関する特例）
第四十三条
農林水産省令で定めるところにより農業委員会に届け出て農作物栽培高度化施設の底面とするために農地をコンクリートその他これに類するもので覆う場合における農作物栽培高度化施設の用に供される当該農地については、当該農作物栽培高度化施設において行われる農作物の栽培を耕作に該当するものとみなして、この法律の規定を適用する。この場合において、必要な読替えその他当該農地に対するこの法律の規定の適用に関し必要な事項は、政令で定める。
２ 前項の「農作物栽培高度化施設」とは、農作物の栽培の用に供する施設であって農作物の栽培の効率化又は高度化を図るためのもののうち周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがないものとして農林水産省令で定めるものをいう。
第四十四条
農業委員会は、前条第一項の規定による届出に係る同条第二項に規定する農作物栽培高度化施設（以下「農作物栽培高度化施設」という。）において農作物の栽培が行われていない場合には、当該農作物栽培高度化施設の用に供される土地の所有者等に対し、相当の期限を定めて、農作物栽培高度化施設において農作物の栽培を行うべきことを勧告することができる。
まとめ
農地の転用については、農地法上での基本的なルールを把握してから取り掛かると良いです。
専門家と一緒に手続きを進めることが大半だとは思いますが、ご自身でも手続きの概要について理解しておかれるとスムーズです。
要点としては、自分の行おうとしている事柄が、何条の許可に該当するのかを意識することです。
