不動産取得税と譲渡所得税の税率

不動産の取引をした時には、その後に課税される税金についても注意しておかなければなりません。

取引が終わった後になって、「こんなに税金がかかるの!?」とショックを受けることのないように、事前にきちんと把握しておきましょう。

特に、不動産譲渡所得税は、不動産の所有年数等によって税利率が大きく異なります。

ご自身のケースがどれに該当するのか、事前に見極めておくようにしましょう。

出来るだけ簡単に、初心者でも分かる説明を心がけてご紹介していきます。

 

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物の所有権を取得した際に課される税金のことです。

要するに、「買った時」や「手に入れた時」に課税される税金です。

 

不動産取得税は、取得した不動産の所在地の都道府県から、納税通知書によって税金を納付させることになっています。

 

具体的な課税シーン

不動産取得税は、所有権を取得した時に課税されるわけですが、これは「買った時」に限らない話です。

個人の場合、この辺りの理解に乏しいことも多いので、不動産購入以外の場合で、具体的な例を挙げておきます。

 

例えば、自宅などを増改築したとします。

この際、建物面積が増えた部分について「所有権を取得した」という扱いになります。

また、両親等からの贈与や、不動産の交換による所有権の取得の際にも課税対象となることがあります。

 

非課税になる場合

不動産取得税には、例外的に非課税(税金免除)になるケースがあります。

身近なところでは、相続による不動産の取得です。

但し、特定遺贈による相続については、例外的に課税されることがあります。

特定遺贈とは、本来なら相続人とはならない人に対して遺産を遺した場合のことです。

その他、会社合併による取得、国・地方公共団体による取得等の場合も課税されません。

 

相続は「受け継ぐ」性質のものなので、新たな不動産取得ではありませんよね?

これに対して、贈与は「無料で与える」という事ですから、貰った人は初めての取得をしたものとして扱われるのです。

 

不動産取得税の税率

不動産取得税は、固定資産課税台帳の価格(課税標準)に対して課税されます。

この課税標準に対して、通常は4%の税率がかけられる事になっています。

 

しかし、現在は特例措置がある為、3%が基本税率になっています。

平成18年4月1日以降で取得した住宅又は土地は、特例で3%の税率が適用される」とされています。

 

住宅と土地の限定した措置なので、店舗や工場等、(住宅用地と土地以外のもの)は4%のままです。

また、課税標準が少額な場合には、課税自体が免除されることになっています。

土地は10万円、建物は23万円、中古家屋は12万円を下回る取得であれば、免税です。

 

新築物件の控除枠

不動産取得税には、新築物件だけに適用される控除枠があります。

住宅購入を促進する狙いから、新築で購入した際の税率を軽減しているわけです。

 

この控除では、新築住宅を取得する場合、課税標準から1,200万円を差し引いた額で税額計算をすることができます。

新築建物を購入した場合は、一戸につき1,200万円の控除が受けられるということです。

※ 床面積が50㎡以上240㎡以下であることが適用要件です。

 

中古物件と宅地の控除

不動産取得税は、自己使用のための中古物件を購入した場合にも控除枠が用意されています。

但し、こちらは築年数に応じて控除額が変わります。

木造住宅の場合、原則として築20年以下が控除の対象です。

詳しくは、不動産所在の各都道府県税事務所に確認してください。

 

中古物件だけではなく、宅地を取得した場合にも控除があります。

宅地として使える土地を取得した場合には、課税標準を2分の1にしてもらえます。

(平成18年1月1日以降に取得の場合)

 

税額が半分になるのでは無く、課税標準(台帳上の評価額)が2分の1になります。

控除額については、2つの計算式があり、金額の大きな方が適用されます。

取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること等、細かい条件もありますので、専門家や、各都道府県税事務所に確認すると良いです。

 

不動産売却益にかかる税金(譲渡所得税)

不動産譲渡所得税は、不動産を譲渡(売却)した時に発生した利益に対する税金です。

この不動産譲渡所得税は、不動産を所有していた年数によって税率が変わる仕組みになっているのが特徴です。

 

不動産譲渡税は、売却金額から取得費用(諸費用含む)を差し引いた利益に課税されます。

ですから、不動産の譲渡による利益が無い場合(損をした場合)、税金はかかりません。

 

分離課税方式

不動産の譲渡利益がある場合には、原則として所得税住民税が課されます。

不動産の売却で得た譲渡所得については、他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する分離課税方式が採用されています。

特例が適用できる場合もありますので、税理士等に相談することをお勧めします。

 

所有期間による税率

不動産譲渡を行った土地建物については、「短期譲渡」と「長期譲渡」に分けて考える必要があります。

短期譲渡所得長期譲渡所得の違いは、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかによって判断します。

 

所有期間が5年以下の土地・建物等は、短期譲渡所得となり、39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)が課税されます。

5年を超える土地・建物等は、長期譲渡所得となり、20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)が課税されます。

 

更に、「10年超所有軽減税率の特例」という特例制度も存在しますが、話がややこしくなるので、詳細は割愛します。

簡単に言えば、課税譲渡所得6,000万円以下の部分が14.21%にしてもらえる特例です。

 

用語と計算式

ここでは、譲渡所得税を算出する際に出てくる用語の意味について、少し詳しく取り上げておきます。

以下の手順で計算していくと、課税譲渡所得が算出できます。

 

所有期間は、不動産を譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで求めます。

譲渡収入金額とは、土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金の合計額です。

 

取得費は、実額法と概算法という2種類の算出方法があり、このうち大きな額となる方を採用することになっています。

実額法は、土地建物の購入代金と取得に要した費用の合計金額から建物の減価償却費を差し引いた金額です。

概算法は、取得金額等が分からない場合に使うもので、譲渡収入金額×5%で計算します。

 

譲渡費用とは、売るために直接かかった費用のことで、仲介手数料や測量費用等がこれに当たります。

 

整理すると、譲渡所得は、「譲渡収入金額−(取得費+ 譲渡費用)」で求めることができます。

課税譲渡所得は、譲渡所得 −(居住用の3,000万円特別控除の特例等)で求めます。

 

まとめ

不動産取得税(購入時の税金)については、新築の場合なら控除等によって課税されずに済む場合が多いです。

短期所有の税率はとても高いものですが、このように税額を高く設定することによって、超短期の土地ころがしで儲けようとする動きを防ぎ、無秩序な土地バブル等を抑制している役割もあります。

本来、土地は不動産屋の商売のためではなく、国民生活のために長く使われるものであるべきだという方針が見えてくる税制度ですね。

不動産取得税と譲渡税の違いと、それぞれの税率を理解しておくと、取引におけるトータルでの損得も正確に把握できるようになります。

取引前には、この記事に戻って再確認してみてください。

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